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21世纪经济报道:上市公司陆家嘴“储地”产权疑云

信息来源:21世纪经济报道 发布时间:2009-07-02 点击数:



一块土地,两份产权,到底属于谁?

  上海市浦东新区黄金地段“世纪大道A块”,陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司(600663.SH,下称“陆家嘴”)名下一块价值数十亿的土地储备,突现“产权疑云”。

  2009年6月8日,陆家嘴向锦江集团发出了一封紧急函件,要求锦江集团停止其子公司天丰速冻食品厂(下称“天丰食品厂”)对一块土地的出租。陆家嘴称,该地块已于2001年划拨给自己。陆家嘴控股股东陆家嘴集团,为上海浦东新区国资委下属企业,而锦江集团则隶属上海市国资委。

  “我们事先一点都不知道,听说之后吓一跳。后来,我们去上海土地交易中心一查,这块地的产权还是我们名下的。”7月1日,天丰食品厂负责人张金福对本报记者说,张为锦江集团就此事委派的新闻发言人。

  当日,陆家嘴董秘办公室工作人员则回应称:“这块地,我们将依据有关法规、按照政府规划,很快进行拆迁和开发。”

  两份“房地产权证”

  据记者了解,天丰食品厂(崂山东路332号)所在的“世纪大道A块”,为陆家嘴最大的一块土地储备、高达25万平米,地处浦东新区黄金地段。除了锦江集团拥有产权的1万多平米,另外24万平米地面上,建设有医院、工厂、居民楼等。

  目前,天丰食品厂拥有其中1万多平米的“国有土地使用证”和“房屋所有权证”,陆家嘴则拥有整个25万平方米的“房地产权证”。

  天丰食品厂的“国有土地使用权证”与“房屋所有权证”,办理于1992年,分别盖有上海市黄浦区人民政府、上海市房地管理局公章。

  本报记者获得的这份“国有土地使用证”显示,崂山东路332号的土地使用权属于天丰食品厂,用地面积为12764平方米,用途为工厂。而由上海市房产管理局办理的“房屋所有权证”显示,坐落在崂山东路332号的房屋,所有权属于天丰食品厂。

  “国有土地使用权证”与“房屋所有权证”,分别是对土地和土地上建筑的产权证。二者合起来,相当于一份“房地产权证”。

  然而,陆家嘴持有的另一份“房地产权证”则显示,坐落于“世纪大道A块”的房地(即房屋与土地)权利人为陆家嘴,总面积25.19万平方米。陆家嘴的产权证,办于2002年1月。

  陆家嘴在发给锦江集团的函件中称,崂山东路332号,属于其拥有的“世纪大道A块”。

  难道天丰食品厂的产权已经作废?2009年6月25日,记者从上海市土地交易中心查询的电脑数据显示,截至当日为止,“崂山东路332号”地块的产权,仍归天丰食品厂所有。

  黄金地块变迁路径

  那么,陆家嘴的“第二张产权证”从何而来?
据陆家嘴公告,2001年11月14日,陆家嘴与大股东陆家嘴集团签订协议,后者向前者转让“世纪大道A块”使用权,作价约4.24亿元。公告称,“陆家嘴集团为所转让地块的土地使用权之合法拥有者。”

  陆家嘴集团转让该地块的缘由是,“1996年以来,陆家嘴被陆家嘴集团占用大量资金。截至2000年12月31日,占用的资金额高达12.15亿元,极其影响上市公司日常经营”,而通过受让大股东的这块土地资产,可以“逐步解决本公司为集团的垫资问题,有利于提高公司本身及未来整体经营效益”。东方证券为该土地转让的财务顾问。

  而5年后,进入上市公司陆家嘴的这块土地,估值已快速上升。

  2006年1月,在对陆家嘴的一份深度研究报告中,同样是东方证券,“谨慎”预测称,陆家嘴拥有的陆家嘴中心区、世纪大道两侧等4块土地储备的市场价值为165亿元,并评价“世纪大道A块”为“地段非常好,而且体量很大,也是公司资源储备中的重头戏”。

  以此推算,“世纪大道A块”的估值至少在数十亿元。但对其具体金额,上述陆家嘴人士表示,这个需咨询公司财务部,其并不清楚。

  值得一提的是,2001年,上述“土地转让”进行时,陆家嘴与陆家嘴集团的法人代表,均为2007年被查的“炒房区长”、原浦东新区副区长康慧军。2009年2月,因腐败案,上海市第一中级人民法院已判处康慧军“无期徒刑”。

  产权之争

  据陆家嘴历年公告显示,2002至2004年间,陆家嘴已多次出让“世纪大道A块”中的小块土地使用权,收入分别是9166.5万元、4871.8万元、7264.7万元,2005年和2007年则分别为 2000万元和996万元。

  但2009年6月,天丰食品厂的改建工程,让陆家嘴的这种开发模式突然遭遇挑战。

  2009年6月8日,陆家嘴发给锦江集团的紧急函件称,近日,位于崂山路332号的天丰速冻食品厂正在进行改建工程,上海圣博华康投资咨询公司已在现场开展招租工作。而“2001年时,政府已将世纪大道两侧部分土地、成片转让给陆家嘴,天丰食品厂属于上述转让范围内”。

  此前的5月7日,陆家嘴已向浦东新区陆家嘴管委会发去“紧急报告”称,天丰食品厂将厂房“违法出租”给圣博投资、改建后对外招商,“恳请功能区的相关管理部门,尽快制止该违法出租和该违法改建工程的继续进行”。

  对此,锦江集团委派的发言人张金福回应道:“之前,我们从来没有听说过土地已经转让给他们了。他们突然这样说,并多方阻碍我们的正常改建,我们还吓了一跳。结果,我们去土地交易中心查询,一查还是我们的。”
据陆家嘴公告,2001年11月14日,陆家嘴与大股东陆家嘴集团签订协议,后者向前者转让“世纪大道A块”使用权,作价约4.24亿元。公告称,“陆家嘴集团为所转让地块的土地使用权之合法拥有者。”

  陆家嘴集团转让该地块的缘由是,“1996年以来,陆家嘴被陆家嘴集团占用大量资金。截至2000年12月31日,占用的资金额高达12.15亿元,极其影响上市公司日常经营”,而通过受让大股东的这块土地资产,可以“逐步解决本公司为集团的垫资问题,有利于提高公司本身及未来整体经营效益”。东方证券为该土地转让的财务顾问。

  而5年后,进入上市公司陆家嘴的这块土地,估值已快速上升。

  2006年1月,在对陆家嘴的一份深度研究报告中,同样是东方证券,“谨慎”预测称,陆家嘴拥有的陆家嘴中心区、世纪大道两侧等4块土地储备的市场价值为165亿元,并评价“世纪大道A块”为“地段非常好,而且体量很大,也是公司资源储备中的重头戏”。

  以此推算,“世纪大道A块”的估值至少在数十亿元。但对其具体金额,上述陆家嘴人士表示,这个需咨询公司财务部,其并不清楚。

  值得一提的是,2001年,上述“土地转让”进行时,陆家嘴与陆家嘴集团的法人代表,均为2007年被查的“炒房区长”、原浦东新区副区长康慧军。2009年2月,因腐败案,上海市第一中级人民法院已判处康慧军“无期徒刑”。

  产权之争

  据陆家嘴历年公告显示,2002至2004年间,陆家嘴已多次出让“世纪大道A块”中的小块土地使用权,收入分别是9166.5万元、4871.8万元、7264.7万元,2005年和2007年则分别为 2000万元和996万元。

  但2009年6月,天丰食品厂的改建工程,让陆家嘴的这种开发模式突然遭遇挑战。

  2009年6月8日,陆家嘴发给锦江集团的紧急函件称,近日,位于崂山路332号的天丰速冻食品厂正在进行改建工程,上海圣博华康投资咨询公司已在现场开展招租工作。而“2001年时,政府已将世纪大道两侧部分土地、成片转让给陆家嘴,天丰食品厂属于上述转让范围内”。

  此前的5月7日,陆家嘴已向浦东新区陆家嘴管委会发去“紧急报告”称,天丰食品厂将厂房“违法出租”给圣博投资、改建后对外招商,“恳请功能区的相关管理部门,尽快制止该违法出租和该违法改建工程的继续进行”。

  对此,锦江集团委派的发言人张金福回应道:“之前,我们从来没有听说过土地已经转让给他们了。他们突然这样说,并多方阻碍我们的正常改建,我们还吓了一跳。结果,我们去土地交易中心查询,一查还是我们的。”